在大眾創業，萬眾創新的熱潮中，涌現出了眾多的創業者，創業就需要有個辦公室，就得租賃寫字樓，而在

租賃寫字樓過程中也會經常出現各種問題和糾紛，作為創業者或者企業管理者應該如何提前規避一些陷阱和

問題，從而租到一個更合適的寫字樓，保障張自己的合法權益呢？下面我們列出常見的5個問題，供大家一起

研究探討：

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1、租賃面積

在租賃虹橋商務區寫字樓的常規商務談判和簽訂商業合同時所表述的面積是房地產權證上的面積，叫做建

筑面積，建筑面積是實用面積加上公攤面積，而實用面積就是我們實際能利用的室內面積，建筑面積和實

用面積的換算標準是：實用面積=建筑面積X得房率，一般得房率在60-80%左右。

2、租金稅金

虹橋商務區寫字樓租賃稅金是業主收到承租方房租后開具的房屋租賃發票所產生的費用，一般是按照5%，

一般納稅人公司開具增值稅專用發票稅點是17.55%，一般業主表述說還不含發票，也是就凈價，其意思就

是業主是否承擔這房屋租賃發票稅金，如果業主不承擔的稅金，承租方需額外支付房屋租賃發票稅金給

業主方，或者小業主的房子，承租方自己出稅金到稅務局開具房屋租賃發票。

3、月租金的算法

一般 虹橋商務區內的寫字樓的 表述是單價，也就是元/㎡/天，舉個例子：100平米的辦公室，租金單價是

5元/㎡/天，那么月租金就是100X5X30=15000元。其實這樣子算如果租賃短期的一個月，而且這個月是30天，

那就是準確的，但是如果租賃期是一年，包含個很多月數，而且每個月天數不一樣的話就不準確了，準確

算法應該是：100X5X365/12=15208.3元/月

4、免租期和裝修期

虹橋商務區寫字樓租賃過程中，一般免租期和裝修期是業主方提供給承租方免租的期限，從一般的概念來

說其實兩個是一樣，都是免除租金，其他費用不免除，包括物業管理費，水電費，通訊費，停車費等，但

是一般業主正常表述的時候都是用的裝修期，而不是免租期，因為裝修期可以算是房屋正常交付之前的期

限，此期間房屋還沒達到正常交付狀態，一般可以不算租賃期，期間業主方不收取租金可以規避這部分房

產稅，但是免租期的概念就不夠明確。

還有就是免租期和裝修期一般是不算在租賃期以內的，為了避免因免租期和裝修期間產生合同糾紛，而導

致責任沒法界定，應該將免租期和裝修期納入租賃期限內，如此就可以約束期間發生的雙方糾紛。

5、關于室內房屋實施維修維護的問題

在虹橋商務區寫字樓租賃過程中，一般會遇到關于室內設施維護維修的情況，首先在租賃期開始，房屋交付

時，業主是必須做好房屋維修和維護，保證房屋處在正常的交付狀態的，那么在租賃期間發生室內空調，基

本設施損壞時，其責任應該誰來承擔呢？ 遇到這個問題往往會各執一詞，甲方說我交給你的時候是好的，

你用壞了肯定你來修；乙方會說我們是正常使用，是因為自然老化問題壞的，不是我們責任，你作為甲方應

該保障我們房屋正常使用，所以你來修。所以這時候就需要判斷是不正當使用導致的，還是自然老化造成的，

從而確定責任，因此這些約定都要提前在合同中作約定，同時在房屋交接時要對房內的設施、電器等仔細檢

查一遍，并做好記錄，必要時拍好視頻或照片，雙方簽字確認，以防出了問題，責任難明、權益受損。

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